Analize imobiliare

Variaţiile de preţ înregistrate în ultimii ani în sectorul imobiliar au dus la o evaluare greşită a proprietăţilor, iar consecinţa directă este numărul mic de tranzacţii înregistrate în prezent. Cumpărătorii şi proprietarii au percepţii diferite atunci când vine vorba de preţul unei locuinţe. Pentru cei care vând, un factor important este latura emoţională, care face preţul să crească mult peste aşteptările cumpărătorului. În acest context, portalul www.imobiliare.ro a lansat Analize Imobiliare, o platformă de real estate, axată pe segmentul rezidenţial, care se adresează profesioniştilor şi oferă informaţii despre preţul real al unei proprietăţi.

Fiecare locuinţă este unică şi de aceea, preţul trebuie calculat în funcţie de factori precum zonă, tip de locuinţă, suprafaţă şi număr de camere. În prima etapă a programului au fost analizate peste 1,5 milioane de oferte imobiliare, care au fost active în piaţă începând cu anul 2008 şi care au provenit de la şase agenţii imobiliare din Bucureşti. “În acest moment, 50.000 de proprietăţi sunt oferite spre vânzare în toată ţara, 25.000 fiind în Bucureşti unde gradul de acoperire depăşeşte 60% din ofertele publicate, iar în anumite zone (Unirii, Cotroceni, Dristor, Titan) gradul de acoperire este de 80%”, subliniază Dorel Niţă, coordonatorul proiectului.

Preţul mediu pe metru pătrat se calculează în funcţie de zonă, suprafaţă, grad de confort şi de risc seismic. Analizele făcute ofertelor provenite din trei zone importante ale capitalei arată că diferenţele de preţ sunt notabile în anumite cazuri.

Oferta din zona rezidenţială Unirii, dezvoltată în perioada 1980-1990, este reprezentată de apartamente vechi, dar care au un grad de risc seismic scăzut şi suprafeţe generoase. Aşa se explică faptul că diferenţa de preţ între un apartament vechi şi unul nou este de aproximativ 5%, comparativ cu diferenţa medie de 22% stabilită pentru Bucureşti. Un aspect deosebit, care caracterizează acestă zonă este că preţul cerut pentru ofertele postate în ultimele 30 de zile este mai mare decât preţul mediu al ofertelor existente în piaţă. Pentru apartamentele noi diferenţa este de 20%, în timp ce pentru cele vechi preţurile ajung să crească cu până la 38%.

Cele mai vândute în acestă zonă sunt apartamentele cu trei camere, urmate de cele cu două şi cu patru sau mai multe camere şi la final, de garsoniere.

La fel de căutate sunt apartamentele cu trei camere şi în zona 1 Mai, unde ocupă 62% din numărul total de oferte pentru apartamente noi şi 30% pentru cele vechi. Diferenţa de preţ între o locuinţă nouă şi una veche de acest gen, cu acelaşi grad de confort şi cu suprafeţe similare este însă de peste 40%. În ceea ce priveşte preţul unitar, recordul zonei este deţinut de apartamentele noi cu patru camere al căror preţ ajunge la 1.575 euro/mp, cu 11% peste media zonei.

A treia regiune analizată a fost Militari, cartier în care pe segmentul apartamentelor vechi, predominante sunt ofertele pentru două camere, urmate de cele cu trei camere. “Suprafaţa nu este un atu în acest caz, aşa cum se întâmplă în zonele foarte bune: preţul pe metru pătrat util scade odată cu creşterea numărului de camere, iar garsonierele îşi menţin cel mai ridicat nivel.”

În cazul construcţiilor noi, garsonierele sunt în fruntea ofertei şi abia apoi apartamentele cu două şi trei camere. Locul celor cu patru camere este adesea luat de case şi vile situate în acelaşi sector.

Zona dictează în mare măsură preţul: dacă în cartiere garsonierele sunt mai scumpe, în zonele rezidenţiale prestigioase, pentru ambele categorii de apartamente, noi şi vechi, apartamentele mai mari conduc la acest capitol. Cumpărătorii cu venituri confortabile se îndreaptă fie spre zone centrale unde există apartamente cu suprafeţe generoase, chiar şi vechi, care îşi păstrează preţul, fie spre locuinţe noi.