NE-AM INTERESAT PENTRU TINE
Parerea specialistilor in imobiliare despre evolutia preturilor pe piata de profil din Bucuresti ne confirma faptul ca preturile vor creste, dar nu intr-un ritm la fel de galopant ca in anul trecut

NE-AM INTERESAT PENTRU TINE
Parerea specialistilor in imobiliare despre evolutia preturilor pe piata de profil din Bucuresti ne confirma faptul ca preturile vor creste, dar nu intr-un ritm la fel de galopant ca in anul trecut

In ultimii ani, avantul fara precedent al preturilor pe piata imobiliara a determinat o adevarata goana, o isterie, atat in randul ofertantilor, cat si in randul cumparatorilor de case, apartamente si terenuri. Oamenii care doreau sa cumpere o casa sau un apartament se confruntau deseori cu un fenomen greu de explicat, dar si mai dificil de suportat pentru ei: azi aveau banii necesari sa cumpere apartamentul dorit, iar a doua zi banii nu mai erau suficienti. Domnul Andrei Sandu, director general al agentiei imobiliare Media City, spune ca nici anul 2006 nu va face exceptie de la regulile general valabile ale evolutiei sau involutiei unei piete. Astfel, in opinia sa, pe fiecare segment al pietei imobiliare se estimeaza evolutii crescatoare ale preturilor, dar cu ritmuri de crestere diferite.

BLOCURI VECHI

Pe piata apartamentelor, daca in centrul Bucurestiului preturile au continuat sa creasca lent, locuintele din cartierele marginase au trecut printr-o perioada de stagnare si chiar o usoara scadere a preturilor in ultima perioada de timp.

Vanzarea apartamentelor cu valori situate intre 30.000 si 75.000 euro este foarte tare influentata de evolutia creditului ipotecar oferit de banci, mai spune Andrei Sandu. Astfel, o data cu inasprirea conditiilor de aplicare pentru un credit ipotecar s-a diminuat imediat cererea pe acest segment. Robert Teodorecu, director al agentiei Regatta, spune ca cel mai dinamic sector de piata in prima jumatate a anului 2005 a fost cel al achizitiilor rezidentiale, direct si puternic influentat de amploarea pe care a luat-o creditul ipotecar, care in opinia sa a stimulat cererea pentru locuinte. Preturile au crescut pentru fiecare tip de imobil, spre exemplu in cazul blocurilor construite inainte de ’89 crescand cu 100%.

Directorul Regatta crede ca creditele ipotecare vor fi in continuare cautate, chiar daca s-au inasprit conditiile de obtinere a acestora, deoarece ofera mai multe avantaje decat alte surse de finantare.

Andrei Sandu considera ca inasprirea conditiilor de obtinere a creditului ipotecar a fost doar primul pas dintr-un adevarat efect "domino" in cazul apartamentelor din cartierele marginase. Datorita dinamicii preturilor, multi proprietari de apartamente care doreau sa vanda asteptau sa tot creasca preturile, sesizand momentul in care numarul cererilor a scazut datorita acordarii de mai putine credite ipotecare si temandu-se sa nu scada preturile, au scos apartamentele pe piata, fapt care a dus la o crestere suplimentara a ofertei, ceea ce a relaxat si mai tare potentialii cumparatori si cresterea preturilor a incetinit simtitor. Urmatoarea miscare a fost facuta de cumparatori, care sesizand miscarile din piata au hotarat (o parte dintre ei) sa mai astepte putin poate preturile vor scadea, ceea ce a dus la o diminuare a cererii de moment si astfel s-a trecut de la o crestere galopanta a preturilor la o acalmie si chiar la o usoara scadere a preturilor pe acest segment. Astfel, daca in primavara 2005 se faceau cozi la vizionari, proprietarii faceau practic licitatii, iar cumparatorii umblau cu bani de avans in buzunar de frica sa nu piarda "o oferta de seara" pana dimineata, s-a ajuns in iarna la o injumatatire a numarului de tranzactii.

PIATA TERENURILOR

Nu acelasi lucru s-a intamplat pe piata terenurilor, spune Andrei Sandu, unde ritmul de crestere a preturilor s-a pastrat si toate previziunile sunt in sensul ca se va pastra acelasi trend si in anul urmator. In cele mai bune zone ale Capitalei s-a ajuns la preturi cerute de catre proprietari de 2.500-3.000 euro/mp si sunt tranzactii incheiate in jur de 2.200 euro/mp. Incet, incet proprietarii de terenuri incep sa solicite preturi raportate la metrul patrat construit si nu la metru patrat de teren, afirma directorul Media City. Adica incepe sa fie tot mai clara evaluarea terenului raportat la ceea ce se poate construi pe el. Terenuri in Bucuresti, mai ales in zonele centrale sau semicentrale, nu mai sunt aproape deloc in opinia lui Andrei Sandu, adica terenuri libere de constructii si fara alte constrangeri (ex. afectate de retele sau in zone protejate istoric cu vecinati - cladiri de patrimoniu). Conform declaratiilor lui Robert Teodorescu, director al agentiei Regatta, analizand zonele Bucurestiului, tinand cont de confort si de accesul catre cele mai importante zone ale orasului, se observa ca cea mai mare dezvoltare imobiliara a avut loc in zona de nord si in imprejurimi: Herastrau - Nordului, Baneasa - Iancu Nicolae, Ionescu Sisesti si chiar Snagov. Unul dintre motivele pentru care a avut loc aceasta dezvoltare este tocmai "inchiderea" zonelor celebre, deci lipsa terenurilor din zone precum Aviatorilor, Primaverii, Dorobanti sau Floreasca, unde nu mai sunt diponibile terenuri pentru constructii. Ca urmare s-a inceput construirea unor noi arii rezidentiale de lux in imediata vecinatate a acestora.

NOI TERENURI LIBERE

In 2006 se va continua si se va amplifica ceea ce deja a inceput anii trecuti si anume disponibilizarea de terenuri pe care se afla deja constructii, in opinia lui Andrei Sandu de la Media City. In primul rand unitatile industriale aflate pe teritoriul Capitalei nu-si mai au rostul si vor disparea treptat, fie datorita faptului ca obiectul lor de activitate nu mai exista, fie chiar avand activitate, dar nu se justifica existenta lor pe un teren a carui valoare este acum de milioane de euro, putand fi relocate la marginea Bucurestiului, disponibilizand astfel mari sume de bani, mai spune directorul Andrei Sandu. Un bun exemplu in acest sens este fosta intreprindere de panificatie Dambovita, care se afla in zona Stefan cel Mare in aproprierea Parcului Circului si unde acum se afla in constructie proiectul de dezvoltare rezidentiala "Central Park", care va avea 243 apartamente cu finisaje superioare, pe o suprafata de 28.000 mp. In afara de zonele industriale care isi vor schimba destinatia, vor incepe si demolarile unor cladiri foarte vechi, fara valoare istorica, care vor face loc noilor constructii rezidentiale, declara Andrei Sandu. In opinia sa, nu vede nici un motiv ca preturile terenurilor sa nu creasca in continuare, atat timp cat cererea este atat de mare, iar oferta tot mai redusa.

PARCURILE REZIDENTIALE

Robert Teodorescu de la Regatta spune ca parcurile rezidentiale reprezinta o oferta speciala in piata rezidentiala. Imobilele respecta un model architectural bine definit, cu o anume politica de vanzare si administrare interna asigurata de o firma specializata care asigura paza, mentenanta spatiilor comune si a gradinilor, ba chiar asigura si servicii de baby-sitting. Zonele de maxima concentrare pentru parcuri rezidentiale raman Sos. Bucuresti-Ploiesti - Erou Iancu Nicolae - Sos. Pipera - Tunari, unde peste 10 proiecte se dezvolta in acest moment. Deci acolo unde urmeaza sa se debaraseze terenuri sau deja au fost eliberate. Directorul agentiei Regatta mai spune ca acest trend s-a conturat incepand cu 1997, in urma achizitionarii unor foarte mari suprafete de teren de circa 5.000-30.000 mp, ceea ce a permis dezvoltarea din ce in ce mai mult a condominiumurilor. S-a ajuns ca acum cele mai solicitate sa fie cele care ofera vile duplex sau apartamente cu suprafete intre 80-400 mp. Avantajele lor sunt facilitatile moderne oferite, care ridica standardele ofertei rezidentiale.

CASELE LA CURTE

Piata caselor la curte este influentata de cresterea preturilor la terenuri, iar ca prim efect se constata diminuarea suprafetelor curtilor, spune Andrei Sandu. Astfel, daca in urma cu cativa ani o curte de 1.000 mp era foarte des intalnita, acum o curte de 500 mp este considerata maricica, iar o curte de 250-300 mp chiar suficienta (vorbind de suprafata totala a curtii, inclusiv amprenta casei). Pretul constructiei este relativ stabilizat intr-o marja de 350-500 euro/mp, ma refer aici la pretul de cost pentru cel care isi construieste o casa contractand o firma de constructii. Pretul pe piata imobiliara a unei case terminate va fi mai mare si va fi influentat de locatie in primul rand (in influentarea locatiei intrand bineinteles si pretul terenului in zona) apoi de calitatea finisajelor.

CELE MAI CAUTATE IN 2006

In ceea ce priveste apartamentele, conform lui Robert Teodorecu de la Regatta, "starurile" acestui an se adreseaza clasei de mijloc si mijloc spre lux. Cele mai solicitate sunt amplasate in zonele de centru si nord (circa 700 apartamente), dar si in cele de centru-sud (circa 2.000 apartamente vor fi construite aici). Exista o serie de proiecte care se vor dezvolta in afara zonei centrale, in Jandarmeriei - 200 apartamente si Pipera - 150 apartamente. In ceea ce priveste vilele, Pipera-Voluntari ramane cea mai cautata arie unde pe parcursul a trei ani se proconizeaza construirea a 1.500 de vile. Toate imobilele ofera finisaje de calitate, cele mai moderne dotari si servicii adiacente.

Anul 2006 va fi dinamic din punct de vedere al ofertei, dar si mai dinamic din cel al cererii pentru apartamente in blocuri noi, localizate in zona Parcului Herastrau, Dorobanti, zona de nord si sectoarele semicentrale, cu acces facil catre cele mai importante parti ale Capitalei.