Piaţa imobiliară: punct şi de la capăt

După o perioadă destul de lungă în care s-a vorbit despre declinul pieţei imobiliare, încep să apară primele speranţe de redresare a acestui segment. Cei mai mulţi dintre jucătorii pe piaţa imobiliară se arată optimişti după primele luni ale acestui an care, spun ei, au adus o creştere a volumului de tranzacţionare spre deosebire de aceeaşi perioadă a anului trecut. Statistic, domeniul imobiliar se îndreaptă către un făgaş mai bun, însă este departe de succesul pe care îl avea înainte de criza economică.

Piaţa imobiliară, un copil care învaţă să mergă şi să vorbească

Prima încercare de stabilizare a segmentului imobiliar care a dat roade a fost programul guvernamental “Prima Casă”. Atunci preţurile se aflau pe o pantă descendentă, iar numărul tranzacţiilor era îngrijorător de mic. În 2010 când oamenii nu ştiau dacă programul va mai continua pentru încă un an şi au ales să investească într-o locuinţă, preţurile s-au stabilizat şi chiar au crescut cu câteva procente, mai ales cele care se aflau sub pragul garantat de Prima Casă. În cea de-a doua jumătate a anului trecut, programul a început să fie accesat din ce în ce mai puţin, dar a început să crească volumul de tranzacţionare în afara lui. Oamenii au conştientizat nivelul la care au ajuns preţurile şi au ales să investească într-o locuinţă. Clientela care există în momentul de faţă este mult mai hotărâtă să cumpere, s-au împuţinat foarte mult clienţii în faza de prospectare a pieţei.

Atât criza prin care a trecut sectorul imobiliar cât şi stabilizarea preţurilor şi creşterea numărului de vânzări sunt văzute de reprezentanţii pieţei ca lucruri normale. “Există suişuri şi coborâşuri chiar şi atunci când economia nu este în criză. În perioada de boom imobiliar previziunile erau că valoarea unei proprietăţi creşte cu 20% pe an. Dacă am fi continuat, un apartament în Titan ar fi ajuns să fie mai scump decât unul la Monte Carlo. Era normal să se întâmple aşa. La noi a fost o grăbire a boom-ului imobiliar. Acum piaţa se află într-o perioadă de renaştere, iar băncile trebuie să înţeleagă că este mai bine să fie mai limitate şi mai restrictive, în sensul corect al restricţiilor şi să limiteze plafonul de creditare atunci când preţurile cresc. Ne aflăm într-o perioadă de acalmie, dar nu în faţa revenirii pieţei imobiliare care nu are cum să îşi revină înaintea economiei. Acum piaţa învaţă din nou să meargă şi să vorbească ”, spune Ruxandra Cleciu, preşedinte al Asociaţiei Române a Agenţiilor Imobiliare şi managing partner Neocasa.

De aceeaşi părere este şi Nimrod Zvik, managing partener Be Igloo: “Chiar dacă aşteptările sunt optimiste, aceste rezultate nu trebuie totuşi să ne facă să asteptăm un boom imobiliar ca în 2007. Este doar o tendinţă de revigorare a sectorului, normală după doi ani de stagnare. Ne aşteptăm ca vânzările să mai crească, pentru că preţurile au ajuns la un minim posibil şi pentru că oamenii au înţeles că timpul de aşteptare ar trebui să ia sfârşit.”

Comparativ cu aceeaşi perioadă a anului trecut, conform datelor furnizate de agenţiile imobiliare, în primele luni ale acestui an s-a înregistrat o triplare a numărului de locuinţe vândute. Majoritatea tranzacţiilor s-au făcut pentru apartamente cu două camere, urmate de cele cu trei camere. Cel mai puţin căutate au fost garsonierele şi apartamentele cu patru camere.

Cererea şi oferta

Pe primul loc la capitolul vânzări, pe segmentul de piaţă cu buget mediu, se află cartierul Titan care atrage clienţi datorită spaţiilor verzi şi a mijloacelor de transport, urmat de cartierul Militari. De spaţii verzi beneficiază şi cartierul Drumul Taberei, însă din cauza lipsei metroului nu este atât de căutat. Ierarhia preţurilor şi a preferinţelor a rămas aceeaşi ca înainte de criză. Cea mai ieftină este zona de sud, urmată de zona de vest cu preţuri puţin mai ridicate, apoi de cea de est pentru ca partea nordică să rămână în continuare cea mai scumpă şi cea mai căutată de clienţii cu bugete mari, de peste 100.000 de euro.

Pentru cei cu bugete cuprinse între 50.000 şi 80.000 de euro cea mai la îndemână soluţie de achiziţionare a unei locuinţe este programul Prima Casă. Dintre aceştia aproximativ 75% optează pentru apartamentele vechi. Ceilalţi 25% , care preferă totuşi o locuinţă într-un bloc nou se văd nevoiţi să facă un compromis: fie cumpără apartamente mai mici ca suprafaţă sau număr de camere, fie renunţă la zonă şi se mută în afara oraşului. Această ultimă variantă este însă mai puţin agreată din cauza lipsei infrastructurii.

Ce soluţii văd specialiştii

Părerile sunt aceleaşi şi atunci când se vorbeşte despre modalităţile de revigorare a pieţei. “Nu putem spune deocamdată că asistăm la o creştere a pieţei imobiliare. Dar putem spune că s-au creat premisele pentru a atinge un nivel de normalitate. Mai ales în contextul în care au apărut primele semne clare de echilibru macro economic. Există mai mulţi factori care determină stabilizarea pietei imobiliare. Unul dintre cei mai importante aspecte este chiar perspectiva macro economică favorabilă, care aduce cu sine şi recâştigarea siguranţei populaţiei în ceea ce priveşte locul de muncă şi stabilitatea veniturilor. În plus, este necesară relaxarea politicii de creditare şi micşorarea dobânzilor la creditele imobiliare”, a declarat Cătălin Scripcaru, preşedinte Century 21 România.

Pe de altă parte, dezvoltatorii trebuie să scadă preţurile şi să îşi încerce să câştige mult din marjă mică şi nu puţin din marjă mare aşa cum s-a întmplat până acum. Cu alte cuvinte, majoritatea jucătorilor de pe piaţă susţin că este nevoie de un nou început şi că pentru a pune lucrurile în mişcare sunt necesare schimbări radicale, atât la nivel economic cât şi psihologic.